[단독]마포구 염리동 재개발 노린 무궁화신탁 ‘지분 쪼개기’투자 논란
[단독]마포구 염리동 재개발 노린 무궁화신탁 ‘지분 쪼개기’투자 논란
  • 이의정 기자
  • 승인 2019.04.23 23:29
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부동산 투기 업자 등 8명의 토지 공유자
마포구 건축허가 이례적으로 단 2개월만에 승인
지역 조합, 분담금 부담 등 공사로 인한 피해 호소
(사진출처=환경경찰뉴스)
(사진출처=환경경찰뉴스)

舊 염리 5구역 내 위치한 서울시 마포구 염리동 149-8, 149-14번지 건축주(㈜무궁화신탁)가 다세대주택을 신축하면서 인근 주민들과 마찰을 빚고 있다.

건축주는 단독주택 2채의 자리에 2019년 10월 31일까지 완공을 목표로 하는 5층짜리 다세대주택을 짓고 있다. 문제는 건축주와 시공사의 밀어붙이기식 공사로 인접 지역 주민들에게 피해를 주고 있어 원성을 사고 있다는 점이다.

가장 큰 문제는 이 지역이 재개발 예정지구여서 다세대 건물을 짓게 되면 후에 분양을 받는 모든 세대가 재개발 아파트 분양권이 인정되는 만큼, 향토 지역주민들의 분담금 부담이 커진다는 데 있다.

이런 이유로 피해를 보는 마포구 염리동 거주민들은 해당 일대에 다세대 건물을 짓고 분양권 이득을 취하려하는 무궁화신탁과 지분 투자자로 나선 8명의 투자자들을 맹비난하고 있다.

가뜩이나 투기과열지구로 집 값 부담이 큰 지역인데 이 일대에 토지 공유자 8명을 끼고 신탁사인 무궁화신탁에서 재개발지구 선정을 목전에 앞둔 마포구 염리동 일대에 총 50세대가 넘는 다세대 건물을 짓는 다는 것은 재개발로 이득을 보게 될 분양권 이득을 노렸다라고 밖에 해석이 되지 않아서다.

특히 무궁화신탁에게 토지를 넘기고 재개발을 맡긴 8명의 공유자들은 이 일대 부동산 업자들인 것으로 몇몇은 밝혀진 상태다.

전형적인 ‘지분 쪼개기’투자로 재개발 이득을 노린 투기 세력들이라는 말들이 나오고 있다.

재개발 지역 선정 전, 토지주가 건축허가를 받아 다세대 건물을 짓게 되면 후에 재개발 지역으로 선정된 이후에는 모든 세대가 재개발 아파트 분양권을 인정받게 된다.

 ‘지분 쪼개기’투자는 하나의 단독주택을 여러 명의 명의가 될 수 있는 다가구주택으로 신축하고 개별 분양해서 지분을 나눔으로써 인위적으로 재개발 아파트 분양권을 많이 받아내는 방식의 투기행위가 일반적이다.

문제가 된 마포구 염리동은 2015년 5월 정비구역이 해제되었다가 2017년 8월 31일 재지정 신청으로 재개발 허가를 기다리고 있는 상태다. 올 4월에 재개발 추진위원회가 결성됐고 현재 KT부지의 노후도 기간 완료확정(2019년 말 예정)을 기다리고 있다.

재개발위원회 관계자는 “이런 상황에서 단독주택 자리에 50세대가 넘는 다세대주택 신축이 이뤄지고 있고 그 과정이 일사천리로 진행되고 있다”며 “구청에서 허가를 받은 뒤 3개월 만에 시공이 들어가는 것은 매우 이례적인 일”이라고 말했다.

주민들은 구청에 인허가 과정을 투명하게 공개하고 주민요구사항을 이행한 후 공사에 착공해줄 것을 줄기차게 요청했지만 구청은 “법적으로 아무 문제없다”는 답변만 되풀이하고 있는 실정이다.

담장철거 날 시공사가 고용한 용역업체 직원(사진출처=환경경찰뉴스)
담장철거 날 시공사가 고용한 용역업체 직원(사진출처=환경경찰뉴스)

주민들은 시공사의 일방적인 공사 진행 방식에 대해서도 문제를 제기했다. 공사현장 주변 안전펜스 설치를 위해 인접 주민의 담장을 철거하는 과정에서도 담장의 공동 소유주와 원만한 합의가 이뤄지지 않았다고 토로했다. 담장을 허무는 날에도 시공사(㈜신양도시건설)에서 고용한 용역회사 직원 6명이 현장을 봉쇄하고 주민들에게 공포감을 조성했다고 증언했다.

당시 상황을 목격한 주민들에 따르면, 포클레인의 굉음과 담장이 부서지는 광경에 놀란 여성 주민이 기절해서 119에 실려 갔고 다른 남성 주민 한 명은 경호원과의 실랑이로 얼굴에 찰과상을 입었지만 시공자 측은 이에 아랑곳하지 않고 작업을 강행했다.

오히려 지역주민의 항의에도 “마포구청장에게 말하라”며 적반하장 식으로 굴며 철거를 진행했다. 주민의 신고를 받고 달려온 경찰이 공사 중지를 지시했으나 시공자는 이조차도 무시하고 철거 작업을 진행했다고 주장했다.

그러나 시공자 측은 주민들의 이 같은 주장을 일축했다. 업체 관계자는 본지와 인터뷰에서 용역 고용 여부를 묻는 질문에 “용역을 고용했지만 주민의 안전을 위한 안전요원이었다”고 답했다. 또 안전요원이 주민들에게 공포감을 조성하고 주민을 다치게 할 수 있느냐는 질문에는 “주민들의 일방적인 주장일 뿐”이라고 잘라 말했다.

더불어 “담장은 건축주과 해당주민의 문제지 시공자가 관여할 문제가 아니”라며 “합의 과정이 길어지면 공사를 못하기 때문에 내용증명과 서면공지를 붙이고 담장을 허문 것”이라고 말했다.

외곽펜스사진 (사진출처=환경경찰뉴스)
외곽펜스사진 (사진출처=환경경찰뉴스)

외곽 펜스의 문제는 여기서 끝나지 않았다. 펜스 설치 위치가 타인 사유지를 침범하지 않았는지의 여부도 확인해야 한다고 주민들은 주장했다. 건축주는 경계안쪽에 공사용 펜스를 설치하고 주민들이 반발하자 나중에 보상하겠다고는 했으나 구체적 보상 시기와 방법 등은 밝히지 않았다.

주민들은 구청의 안일한 행정에 대해서도 분통을 터뜨렸다. 공사가 진행되는 동안 주민들은 건축 현장 인근 노후 건물의 붕괴위험과 소음, 분진, 일조권 피해 등이 발생해 민원을 제기하고 건축주에게 적극적인 입장표명을 요구했다. 하지만 건축주는 비협조적인 태도로 일관했다고 주장했다.

본지는 다세대주택 건축을 허가한 마포구청에도 이번 사태에 대해 문의했다. 지난 18일 마포구청 직원은 “주민의 담장이 무너지고 균열이 가는 등의 피해는 사유재산상의 문제라 해당 구청에서 해결할 수 없는 일”이라고 답변했다.

이 직원은 “공공기관이 개인에게 저지른 피해가 아니고 개인과 개인 간의 민간 건축 상의 문제는 민사, 형사상의 문제”라며 “구청에서 개입할 수 없으며 법적으로 해결할 수밖에 없다고 주민들에게 설명했다”고 덧붙였다.

더불어 “구청의 역할은 공사현장의 나바콘, 펜스, 안전표지판, 신호수 등과 같은 안전사항 준수여부 확인 및 지도·감독뿐”이라고 강조했다.

담장 철거 문제에 대해서도 “구청이 관여할 일이 아니었으므로 몰랐다”며 “철거 당일 문제가 커지자 현장에 나가 구두로 시공사와 주민들에게 마찰을 빚지 말라고 권고하고 지시했다”라고 말했다.

그러나 구청직원의 이 발언은 ‘공사현장에서 주민이 다쳐도 구청은 소 닭 보듯 쳐다 볼 수밖에 없다’고 해석할 수 있는 여지가 다분하다. 설상가상 구청과 시공사는 지역 주민들이 제기하고 있는 여러 쟁점에 대해 서로 책임을 회피하는 듯한 태도를 취하고 있다. 그리고 이는 건축주에게도 해당됐다.

이 지역 공사 건축주인 ㈜무궁화 신탁 관계자는 부동산 지분 쪼개기 여부 질문에는 답변을 회피했다. 이 관계자는 “신탁회사는 수동적으로 움직이는 단체이고 명의만 빌려주는 것이지 의결권이 없다”며 “공사 전반에 제기되는 문제는 시공사의 문제이며 본 신축 관계자가 아니면 답변해줄 의무가 없다”라고 잘라 말했다.

부동산 신탁은 부동산 소유자인 위탁자가 부동산의 유지관리나 투자수익을 올릴 목적으로 대상 부동산을 수탁자에게 신탁하고, 수탁자는 그 부동산을 유지관리하거나 혹은 토지를 개발하여 임대하거나 분양하여 수익을 올려 수익자에게 교부하는 행위를 의미한다.

부동산신탁의 특징은 부동산재산권을 대상으로 하는 제도이며, 등기명의인이 수탁자명의로 귀속되는 점, 그리고 수탁자는 배타적으로 부동산의 관리, 처분권을 가지나 어디까지나 신탁목적에 따라 수익자의 이익을 위해 부동산을 관리 운영해야 하는 점 등으로 요약할 수 있다.

때문에 신탁회사가 현재 제기되는 각종 민원 상황을 모르고 신축을 진행하는 것이 사실상 불가능한 일이다. 더욱이 공사 진행 과정에서 발생한 여러 쟁점들에 대해 “모른다”는 답변으로 일관하며 회사의 문제가 아니라고 주장하는 것은 설득력이 매우 부족하다. 피해 주민들이 이미 ㈜무궁화신탁과 마포구청에 내용증명을 보냈기 때문이다.

(사진출처=환경경찰뉴스)
(사진출처=환경경찰뉴스)

피해 주민들은 건축이 완공되고 재개발이 확정되면 분양권에 대한 부동산 투기가 과열될 여지가 다분하다고 우려하고 있다. 건축주는 수십 배의 차익을 실현하고 나가버리면 그만이지만 분양 후 여파는 고스란히 주민들이 부담해야 한다.

지어지는 세대만큼 주민들의 분담금이 늘기 때문에 지금 공사가 추진 중에 있는 단독주택 3세대 자리에 짓는 50세대 분양은 주차장과 같은 여러 가지 편의시설 문제, 공사기간 단축으로 인한 부실공사문제를 염려하지 않을 수가 없다. 오랫동안 재개발을 염원했던 주민들은 “이번 사태가 재개발 사업에 악영향을 미치지 않으며 관련 문제들이 조속히 해결되기를 간절히 바란다”고 전했다.

환경경찰뉴스 이의정 기자


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