[단독]갈현1구역 재개발 사업, 공사비 검증없이 롯데건설 시공사 추진 논란
[단독]갈현1구역 재개발 사업, 공사비 검증없이 롯데건설 시공사 추진 논란
  • 고명훈 기자
  • 승인 2020.03.11 15:06
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1000억원 사수위해 총성없는 전쟁 치루는 재개발 조합과 현대건설
조합장 멋대로 정하는 임원 선출 논란…사문서 위조로 부정선출 논란
조합집행부, 도정법 위한 혐의로 약식기소, 1심 패소로 항소심 진행 중
조합에서 보증선 돈으로 공사비 지원하는 롯데건설과의 계약 추진 논란
과거 삼성물산과 GS건설로부터 빌린 사업비도 조합에서 연대보증선 빚

한남3구역과 함께 서울의 양대 재개발 프로젝트로 꼽히는 갈현1구역 재개발 사업이 각종 법적공방과 조합비리 의혹에 휩싸였다. 강북권의 랜드마크로 일찍부터 여러 건설사들의 주목을 받았지만 지난 17년동안 사업진행은 계속 난항을 겪었다. 그 배후에 조합의 비위의혹이 꼬리표처럼 따라다닌 것은 두말하면 잔소리다. 이에 본지 취재팀은 각종 소송공방전과 부정선거 의혹으로 얼룩진 갈현1구역 재개발 모습 속에서 쩐의 전쟁으로 전락해버린 재개발 사업의 이면을 파헤쳐 보았다. 

◆ <의혹1> 형평성 어긋난 시공사 선정 논란

(사진출처=환경경찰뉴스)
(사진출처=은평구청)

갈현1구역 재개발 사업은 은평구 갈현동 300번지 일대에 4116가구(일반분양 819가구)가 조성되며 공사비만 9182억원에 달하는 대형 정비 사업으로 그동안 여러 건설사들의 관심을 한눈에 받았다.

하지만 그간 건설사들의 분탕질과 조합의 비리 의혹이 점철돼 지난 15년동안 사업은 교착 상태에 빠졌다. 2009년 GS건설과 삼성물산이 컨소시움 형태로 시공사 선정까지 갔지만 무산됐다.

(사진출처=현대건설 홈페이지)
(사진출처=현대건설 홈페이지)

우여곡절 끝에 지난해 10월 11일 현대건설과 롯데건설이 입찰에 참가해 조합원들은 두 건설사의 경합이 진행되리라 잔뜩 기대에 부풀었다.

하지만 갈현1구역 조합집행부는 지난해 10월 26일 긴급대의원회를 열고 현대건설의 입찰서류에서 도면 누락, 담보를 초과하는 이주비 제안 등 문제가 있다고 보고 현대건설 입찰 자격을 박탈하고 입찰 보증금 1000억원을 몰수하는 안건을 통과시켰다. 이로써 1차 시공사선정이 유찰됐다.

이에 일부 조합원들은 사업지연 및 조합의 불투명한 운영에 대해 불만을 쏟아냈다.

당시 '입찰참여 견적서’에 따르면 현대건설은 조합에 4000억원 한도 내에서 무이자 조건으로 사업비를 대여하겠다고 제안했다. 롯데건설도 1000억원 한도 내에서 사업비를 무이자로 대여할 수 있다고 적시했다. 현행 ‘도시 및 주거환경정비법’(도정법) 제132조에 따르면 ‘그 밖의 재산상 이익 제공 의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위’는 모두 위법이다.

그렇다면 이에 따라 롯데건설도 도정법 위반 소지가 다분한데, 조합 집행부가 현대건설에만 입찰자격을 박탈한 것은 형평성에 어긋난다는 지적이다.

또한 일부 조합원들은 집행부가 현대건설의 입찰제안서를 공개하지 않은 점을 놓고 조합의 불투명한 운영을 지적하고 있다. 조합원들은 집행부가 현대건설과 롯데건설의 입찰제안서 페이지 분량과 간단한 비교 문서만 공개해 세부내용은 알 수 없게 했다고 주장하고 있다.

현대건설도 강하게 반발하고 나섰다. 현대건설은 조합이 결정한 입찰무효·입찰보증금 몰수·입찰 참가자격 제한 조치 등이 부당하다며 법원에 효력정지 가처분 신청을 제기했지만, 지난해 12월 12일 기각됐다.

서울서부지방법원 제21민사부에 따르면 “입찰에 특정한 하자가 있는 경우 대의원회의 의결로 해당 입찰을 무효할 수 있다고 정하고 있고, 위 규정을 위반한 경우 채무자의 결정에 이의없이 결정에 따르겠다는 이행각서를 제출하기도 한 점을 종합해 채권자의 주장을 받아들이기 어렵다”며 밝혔다. 현대건설은 이에 불복해 현재 본안 소송을 준비 중이다. 현대건설은 이 소송에 자신감을 보이며 이 사업에 미련을 감추지 못한 모양새다.

조합은 다시 11월 13일에 새로운 시공사 선정을 위한 현장설명회를 개최했다. 여기에 GS건설, 현대엔지니어링, 롯데건설이 입찰 자격을 획득하며 3파전이 예상됐다. 당시 조합은 도시 및 주거환경 정비법에 따르면 일반경쟁입찰에서 1개 업체만 단독 응찰할 경우 시공사 입찰을 다시 해야 하는 까닭에 현장 설명회를 다시 열었다고 밝혔다.

하지만 지난 1월 9일 GS건설과 현대엔지니어링이 시공사 선정을 위한 입찰에 참여하지 않으면서 롯데건설만 단독으로 참여해 결국 유찰됐다. GS건설과 현대엔지니어링은 갈현1구역이 사업성이 낮다고 판단하고 한남3구역, 한남하이츠 사업장에 전력을 집중하겠다는 전략을 택한 것으로 분석된다. 갈현1구역 조합이 원하는 마감재 수준을 맞추려면 공사비 예상가격이 3.3㎡당 최소 500만원은 넘어야 한다고 판단한 것으로 알려졌다.

이렇게 두 번에 걸친 시공사 선정이 유찰됨에 따라 갈현1구역 사업은 수의계약 방식으로 진행되며 롯데건설이 결정될 확률이 높아질 전망이다. 조합은 속도전을 내며 롯데건설의 수의계약 결정을 위한 총회를 이달 8일에 열려고 했으나 코로나19 사태로 인해 20일 이후로 연기된 상황이다.

(사진출처=롯데건설)
(사진출처=롯데건설 홈페이지)

롯데건설측은 갈현1구역의 입지가 서울 서북부지역 랜드마크로 자리매김할 할 수 있다는 점, 사업지 근처에 위치한 서울 지하철 3·6호선 연신내역은 오는 2023년 말 GTX-A 노선을 개통할 예정이라는 점을 큰 매력으로 꼽으며 조합원에게 계약금과 중도금을 받지 않겠다는 파격적인 제안으로 입찰 제안서를 제출해 승부수를 던졌다.

이에 롯데건설은 “갈현1구역 조합이 제시한 공사비 예상가격은 3.3㎡당 465만원으로 한남3구역, 한남하이츠 등 다른 사업장에 비해 가격이 낮은 편이라”이라면서도 “하지만 갈현1구역 사업장이 이 지역의 랜드마크 단지로 자리매김할 수 있기 때문에 손실을 보더라도 수주하려고 하는 것”이라고 강조했다.

롯데입찰제안서 (사진출처=환경경찰뉴스)
롯데입찰제안서 (사진출처=환경경찰뉴스)

하지만 조합원들은 롯데건설이 제시한 제안이 결코 조합원에게 이롭지 않은 독소조항이라고 주장했다.

롯데건설은 입찰제안서에 특화설계안을 초반부에 삽입하여 평당 공사비 변동 없이 해줄 것처럼 포장하고 후반부에 사업기간 중 정부정책, 관련법령의 변화, 조합의 요청 인허가등으로 사업여건의 변경 및 설계변경이 수반되는 경우 공사비 및 사업조건은 조합과 협의하여 결정한다는 조항을 넣었다. 조합원들은 롯데건설과 계약된 후 설계변경으로 공사비가 올라갈 수 있다고 우려하고 있다.

입찰계약서에는 순공사비를 435만원으로 적시하며, 신재생에너지, 음식물쓰레기이송설비는 빠졌으며, 샷시도 전망형 이중창같은 고품질이 아닌 일반발코니확장용 이중창으로 적용했다.

중요한 것은 공사비우선상환이라는 조항이다. 이것은 건설사 중심의 조항이라는 것이다.

더구나 롯데건설은 사업경비를 대여함에 있어서도 의무를 다하지 않고 있다. 조합에서 지급보증을 서는 형태의 대출을 받는 조항을 달았다. 건설사가 부담해야할 사업비를 조합에 떠 넘긴 것이다.

따라서 갈현 1구역 재개발 조합이 롯데건설을 시공사 선정하는 과정에서, 공사비 검증없이 진행한다는 비판의 말들이 나온다.

롯데건설이 해당 입찰조건을 가지고 시공사로 선정되게되면, 조합에서 빚진 돈을 가지고 공사를 하게된다. 또한 시공사는 공사가 끝나는 대로, 1순위로 공사비를 지급받기 때문에 부담이 전혀없다.

(사진출처=환경경찰뉴스)
(사진출처=환경경찰뉴스)
(사진출처=환경경찰뉴스)
(사진출처=환경경찰뉴스)

이는 과거 2006년 GS건설과 삼성물산이 시공사로 선정됐을 때도 마찬가지였다. 이 당시에도 조합은 시공사로부터 빌린 대여비의 연대보증을 섰다.

조합은 이당시 총 100억원의 사업비를 시공사로부터 차입했다. 이 중 80억원은 국민은행으로부터 조합이 연대보증을서 빌린 돈이고, 나머지 20억 원은 삼성물산과 GS건설이 무이자로 빌려준 돈이다.

현재 조합에는 이때 빌린 100억원 중 60억원을 쓰고, 40억 원만 남아있다.

그러나 해당 사업이 무산되고 10년 지난 지금까지도 삼성물산과 GS건설은 조합에게 대여한 사업비의 상환의사를 묻지 않고 있다.

이에 삼성물산 관계자는 본지와의 인터뷰에서 "당시 조합에게 빌려준 차입금은 사업무산됐기 때문에 다른 시공사가 갚게 돼있는 구조다"고 설명했다. 그러나 이 관계자는 본지 기자가 "그러면 조합이 무산되면 어떻게 되는 거냐"고 묻자 "조합이 해체된건 아니지 않냐"고 말한게 전부다.

GS건설 또한 조합에게 빌려준 차입금 상환계약과 관련해서 "알아보고 있다"는 답변만 한 채, 현 시간까지 연락이 없다. 

사실 조합이 이 당시 건설사로부터 빌린 차입금은 연대보증 빚이다. 따라서 애초부터 이 돈은 조합이 은행에 갚아야하는 돈인 것이다. 지금도 이자가 붙고 있고, 상환시까지 이자를 내야한다.

이렇게 사업비 검증없이 무산된 사례가 있음에도 불구하고, 조합 집행부는 일부 조합원들의 반발에도 불구하고, 롯데건설과의 계약을 밀어붙이고 있다.

◆ <의혹2> 듣지도 보지도 못한 이상한 임원 선출 방식 논란..."상근이사는 임원이 아니다"

이와관련 이 사업을 추진했던 갈현 1구역 유○○ 조합장은 17년째 ‘장기 집권’ 중이다. 독단적으로 갈현1구역 재개발 사업을 좌지우지하고 있다는 비난도 같이 쏟아지고 있다.

(사진출처=환경경찰뉴스)

지난해 12월 29일 조합은 정기총회를 열고 조합장 등 7기 집행부를 선출했다. 투표 결과 현 유○○ 조합장이 연임됐다. 이로인해 유 조합장은 2003년 뉴타운 지정 이후부터 2023년까지 무려 20년을 조합장으로 장기집권하는 셈이 됐다.

일부 조합원들은 이번 임원선출 총회에 홍보전담 OS(outsourcing) 요원을 동원해 현 조합장을 뽑도록 유도했다는 의혹을 제기하고 있다. 조합장뿐 아니라 대다수 임원이 연임됨으로써 현재 사업이 조합장의 입맛대로 진행되는 것이 아니냐는 우려가 커지고 있는 실정이다. 이것에 대한 방증이 부정선거 의혹이다. 이번 임원선출 총회에 대한 문제점은 현재 청와대 청원까지 올라온 상태다.

제보자 A씨는 이번 임원선출 총회에서 상근이사 후보 3명 중 한 명으로 나섰다. 그런데 총회 진행 중 갑자기 진행자가 “상근이사는 이사(임원)가 아니기 때문에 정관에서 정한 임원선임방법을 적용하지 않고 상근이사 당선자 3명중 1명만을 당선자로 결정하겠다”고 선언했다.

이상한 것은 상근이사는 임원선임방법을 적용하지 않으면서 비상근이사에는 임원선임방법을 적용해 당선자를 결정했다는 것이다. 상근이사 후보로 나선 A씨와 나머지 후보는 황당하고 어이가 없어 항의했지만 임원선거는 이들에 의견을 무시한채 선거를 진행했다.

결국 조합장 1명 및 감사 3명, 그리고 비상근 이사 7명은 제대로 선출이 됐지만 상근이사만 3명에서 1명만 선출한 채 선거가 종결됐다. 이는 애초 후보등록 공고와 조합정관에 위배되는 것이다. 조합정관에는 이사에 대한 규정을 상근과 비상근으로 나누지 않고 있으며 임원이 아니라고도 규정하지 않고 있다. 조합측은 임원변경인가 승인후 곧바로 상근이사 당선자 2명을 빼고 조합원들의 이해와 직결된 롯데건설 시공사선정(수의계약)과 관련된 이사회를 개최하고 대의원회 개최를 공고했다.

(사진출처=환경경찰뉴스)

이에 A씨는 감독관청인 은평구청에 민원을 제기했고, 은평구청은 3곳에서 법률자문을 받아 지난 1월 31일자로 첨부서류와 같이 조합에 공문을 보내서 조합이 상근이사 3명을 당선자로 하여 임원변경인가신고를 하도록 행정조치 했다.

하지만 조합측은 이같은 행정조치가 감독관청의 월권행위라고 주장하며 거부했다. 이에 감독관청인 구청은 조합에 2월 12일자로 다시 공문을 보냈으나 조합은 계속 이행할 의사가 없음을 표명했다.

이 과정에서 A씨는 은평구청에 상근이사 당선자 2명을 빼고 신청한 조합의 임원변경인가신청을 보류해 줄 것을 강력하게 요청했으나 해당청은 임원변경인가신청에 문제가 없다고 결론짓고 인가신청을 처리해 버리고 말았다.

이에 A씨는 구청이 감독권을 적극적으로 행사하여 조합의 임원변경인가를 취소해 줄것을 요청했으나 구청은 "법규(처벌규정)제정의 미비로 인하여 권고 공문을 보내는 조치외에는 감독관청으로서 한계가 있어 인가 취소는 어렵고 더이상의 행정조치도 어렵다" 답변을 해왔다.

이에 A씨는 조합을 상대로 "상근이사로 당선된 것이 맞기 때문에 업무를 집행할 수 있는 지위를 갖는 것이 정당하며 상근이사 임원없이 이사회가 개최됐으므로 현재 이사회는 효력이 없다"는 민사소송(임시지위보전가처분, 효력정지가처분)을 제기한 상태다.

A씨는 "조합은 상식이 결여된 행태를 하고 있다. 조합의 논리는 '검은쥐는 쥐가 아니고 흰쥐는 쥐다' 라는 논리이며 사상 초유의 웃지못할 사건이 서울 한복판에서 버젓이 발생하고 있다"고 개탄했다.

◆ <의혹3> 투명성 결여된 조합집행부 자격 논란

(사진출처=환경경찰뉴스)

그러면서 A씨는 조합집행부의 선거부정행위에 대해서도 제보했다. 조합측은 임원선거에 앞서 상근이사 선임방법 결정에 대해 법률자문을 구했다. 그런데 조합측은 선관위에서 보낸것 마냥 공문을 임의로 작성했다. 선관위 공문에 버젓이 조합장인까지 찍었다. 조합은 이 공문을 조합홈페이지나 클린업시스템 등 공식적인 채널에 올리지 않고 구두로 선관위원들에게 전달하였을뿐 임원 후보자들에게 고지하지도 않았다. A씨는 이것은 명백한 사문서위조라고 주장하고 있다.

또한 임원선거 총회 과정에서 지방에 있는 조합원들의 서면투표를 받으면서 선관위의 동의없이 우체국 소인이 찍힌 우편봉투를 일방적으로 폐기했다. 정비관련법에는 정비사업과 관련된 어떤 자료도 조합 청산시까지 보관해야 한다.

앞서 도정법 위반으로 유 조합장과 총무이사는 조합원들에게 형사고소까지 당해 지난해 검사에 의해 조합장 200만원, 총무이사 100만원에 달하는 벌금 및 약식명령을 받았다. 

이들은 이에 불복하고 정식재판을 신청했다. 왜냐하면 정관상 100만원 이상의 벌금은 자동해임의 대상이 되기 때문이다. 이에 조합장 80만원, 총무이사 50만원으로 이들을 구제해주는 1심 판결이 나왔다.

검사는 이 판결에 불복하고 다시 항소해 2심 재판이 3월 중순에 열릴 예정이다. 만약 2심판결에서 벌금이 100만원 이상 나오면 이들은 조합장 지위를 박탈 당할 위기에 처해 있다.

이뿐만이 아니다. 조합장 및 총무이사는 과거 계약을 체결했던 00건축사무소로부터 특정경제범죄 가중처벌법(배임죄)으로 형사고소를 당한 상태다. 과거 2004년부터 2009년까지 조합은 건축사무소와 설계업무와 관련한 계약을 체결하고 계약금 7억여원을 지급했지만 해당 건축사무소를 추인하는 조합의 결의가 무효라는 판결을 받고 계약금 반환청구소를 제기했다. 조합은 추인되지도 않은 건축사무소에 미리 돈을 지급해 버린 것이다. 이에 건축사무소 측은 조합측의 결정에 반발해 조합장을 특가법위반(배임죄)로 형사고소했다. 이 재판도 역시 진행 중이다.

이렇게 조합집행부가 도정법위반으로 벌금형을 선고받고 검사의 상소로 항소심이 진행중이며, 또한 특가법위반(배임)과 도정법위반혐의로 형사고소되어 조사를 받고 있는 상태로 조합집행부 자격에 논란이 제기되고 있는 상황이다.

A씨 및 일부 조합원들은 이같은 조합 집행부의 불법행위에 대해 청와대, 국민권익위, 국토부,서울시, 은평구에 민원을 제기하고 있지만 제대로 시정되지 않는 모양새다.

앞서 은평구청도 조합의 행태에 방관하고 있으며 공공지원사업장으로 18억을 갈현1구역 재개발 사업에 빌려준 서울시도 민원제기 시 은평구청으로 돌려보내고 있다. 국토부와 서울시 관계자 등으로 꾸려진 정비사업장 특별점검반도 갈현1구역이 이미 소송전을 벌이고 있다는 이유로 지난달 특별점검 대상에서 배제한 상태다.

A씨는 “조합집행부(조합장,총무이사)가 조합원들의 규칙인 정관과 선거관리규정 및 도시 및 주거환경정비법을 위반하고, 감독관청의 행정조치도 무시하고 있는데 법적처벌규정이 없다는 이유로 조치를 하지 않는 것은 문제가 있다”고 지적했다.

또한 “이같이 재개발 조합이 정관과 도정법 및 선거관리규정을 무시하고 총회에서 진행자가 임의적으로 정관규정을 적용하여 당선자를 결정하는 것을 사례로 남긴다면 다른 재개발,재건축 사업에도 악영향 및 엄청난 혼란을 초래할 것이다”라고 토로했다.

이에 A씨는 “이와 같은 갈현1구역 재개발사업의 비상식적인 행위에 대해 국토부와 서울시 및 은평구청이 나서서 합동조사를 실시하고 강력한 조치를 취해야 한다”고 촉구했다.

이와 더불어 조합원들도 “현대건설이 조합에 소송을 제기하면서 조합원들에게 피해가 돌아올 것이다”라며 “이런 법적 공방에 따른 비용은 결국 조합원의 분담금만 높아지는 것이고 사업이 장기간 표류할 수 있다"는 우려를 나타내고 있다.

환경경찰뉴스 고명훈 기자

 


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